Inondations en copropriété : qui paye, qui répare et comment faire valoir ses droits

Selon les données consolidées par le ministère de la Transition écologique sur la plateforme Géorisques, environ 17 millions de personnes vivent aujourd'hui en France dans une zone exposée au risque d'inondation, qu'il s'agisse de crues de rivière, de remontées de nappes phréatiques ou de ruissellement urbain. Une large part de ces logements se situe en copropriété, en particulier dans les agglomérations construites le long des grands fleuves.

Paris et sa petite couronne illustrent bien cette exposition. Lors de la crue de la Seine de janvier 2018, le fleuve a atteint 5,84 mètres à l'échelle de Paris-Austerlitz selon Vigicrues, inondant des dizaines de parkings souterrains et de chaufferies collectives dans des immeubles du 12e, du 13e et du 15e arrondissement. Deux ans plus tôt, en juin 2016, la Seine était montée à 6,10 mètres, un niveau qui avait déjà surpris de nombreux syndics de copropriété mal préparés à évacuer les équipements techniques situés en sous-sol.

Plus récemment, en novembre 2023, les inondations du Pas-de-Calais ont touché une vingtaine de communes, parmi lesquelles Blendecques, Saint-Omer et Hazebrouck, où plusieurs immeubles collectifs ont vu leurs halls d'entrée et sous-sols submergés pendant plus d'une semaine. La Caisse centrale de réassurance, qui réassure le régime catastrophes naturelles, chiffre chaque année à plusieurs milliards d'euros le coût cumulé de ces sinistres climatiques, avec une tendance à la hausse qu'elle attribue au changement climatique. Pour une copropriété, la complexité ne tient pas seulement à l'ampleur de l'eau reçue mais à la structure même du bâti collectif : un même sinistre touche simultanément des parties communes, gérées par le syndic, et des parties privatives, dont chaque copropriétaire reste seul responsable.

La répartition des responsabilités en copropriété repose sur un texte pivot : la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Son article 9 distingue les parties privatives, propres à chaque lot, des parties communes, qui appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires : toiture, façades, canalisations verticales, halls, chaufferie collective ou parking souterrain lorsqu'il dessert plusieurs lots. Cette distinction détermine qui doit agir en cas d'inondation.

L'article 14 de la même loi charge le syndicat des copropriétaires de la conservation de l'immeuble et de l'administration des parties communes. Dans la pratique, c'est le syndic, mandataire du syndicat au sens de l'article 18, qui doit faire réaliser les travaux d'urgence après un sinistre, missionner un expert et déclarer le dommage à l'assurance de l'immeuble. Un défaut d'entretien d'une toiture-terrasse, d'une gouttière ou d'un système de pompage collectif qui aggrave une inondation peut engager la responsabilité du syndicat, voire celle du syndic lui-même s'il a été alerté sans réagir. La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises la responsabilité d'un syndicat de copropriétaires pour défaut d'entretien des parties communes ayant favorisé des infiltrations dans des lots privatifs.

Côté copropriétaire, la responsabilité individuelle joue dès que le dommage provient de sa partie privative : une canalisation intérieure à son appartement, un appareil électroménager, une fenêtre mal fermée lors d'une montée des eaux. C'est alors son assurance habitation, obligatoire depuis la loi Alur du 24 mars 2014 pour tous les occupants d'un lot de copropriété, qui doit intervenir en premier lieu.

Lorsqu'une inondation dépasse l'intensité d'un simple dégât des eaux, le régime des catastrophes naturelles institué par la loi n° 82-600 du 13 juillet 1982 peut être activé. Il ne s'applique toutefois qu'après la publication d'un arrêté interministériel de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle au Journal officiel, sur demande motivée de la mairie concernée. Sans cet arrêté, les dommages liés à une crue ou à un ruissellement exceptionnel relèvent des garanties classiques du contrat d'assurance, pas du régime CatNat.

Une fois l'arrêté publié, le Code des assurances, à son article L125-1, impose un délai de dix jours ouvrés pour déclarer le sinistre à l'assureur, contre cinq jours ouvrés pour un dégât des eaux ordinaire. Ce délai court à compter de la publication de l'arrêté, et non de la date de l'inondation elle-même, ce qui laisse en théorie du temps aux copropriétaires pour réunir les justificatifs. Une franchise reste à la charge de l'assuré : elle s'élève à 380 euros pour une résidence principale et grimpe à 1 520 euros pour des locaux à usage professionnel, montants fixés par arrêté ministériel et non négociables.

Dans une copropriété, deux déclarations distinctes doivent en principe être effectuées : celle du syndic pour les dommages touchant les parties communes, via l'assurance multirisque de l'immeuble, et celle de chaque copropriétaire sinistré pour ses parties privatives, via son assurance habitation personnelle. Consulter au préalable le registre des arrêtés CatNat sur Géorisques permet de vérifier si la commune a déjà été reconnue sinistrée par le passé, un indice utile pour anticiper la récurrence du risque.

Un dégât des eaux qui se propage d'un appartement à l'autre, par exemple depuis une terrasse ou une salle de bains vers le logement du dessous, obéit à des règles spécifiques entre assureurs. Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI, pour indemnisation et recours des sinistres immeubles, a remplacé l'ancienne convention Cidre en vigueur depuis 2003. Elle s'applique aux sinistres dégât des eaux et incendie dont le montant des dommages est inférieur à 5 000 euros hors taxes.

Son principe : désigner un assureur unique, dit gestionnaire du sinistre, chargé d'indemniser l'ensemble des dommages, y compris ceux subis par le voisin, avant d'exercer lui-même un recours auprès de l'assureur du responsable identifié. Cela évite au copropriétaire victime de multiplier les interlocuteurs. Concrètement, un copropriétaire dont l'appartement est inondé par une fuite provenant du lot voisin n'a qu'un seul assureur à contacter, généralement le sien, qui se retourne ensuite vers l'assureur du voisin fautif.

Le constat amiable dégât des eaux, formulaire Cerfa normalisé signé par les parties concernées, reste l'outil de référence pour établir l'origine du sinistre. Au-delà du plafond de 5 000 euros ou lorsque l'origine du dommage reste indéterminée, la convention IRSI ne s'applique plus et les assureurs recourent alors à une expertise contradictoire classique, parfois plus longue. Un copropriétaire peut aussi engager la responsabilité civile de son voisin sur le fondement de l'article 1240 du Code civil s'il démontre une faute, comme une négligence répétée signalée sans effet, ou celle du syndicat si l'eau provient d'une partie commune mal entretenue.

Face à une inondation, la première étape consiste à documenter les dégâts sans attendre : photographies datées, relevé du niveau d'eau atteint, conservation des factures et des biens endommagés si possible, avant tout nettoyage. Cette documentation conditionne souvent l'indemnisation, notamment en cas de reconnaissance ultérieure de l'état de catastrophe naturelle par la commune.

Si le syndic tarde à réagir, faire réaliser les travaux d'urgence sur les parties communes ou déclarer le sinistre, un copropriétaire peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant les obligations de l'article 18 de la loi de 1965. Passé un délai raisonnable sans réponse, il devient possible de solliciter le conseil syndical, voire de saisir le tribunal judiciaire pour faire condamner le syndicat à exécuter les travaux nécessaires.

Pour prévenir la récurrence d'un sinistre, la copropriété peut voter en assemblée générale des travaux de protection contre les inondations, tels que la pose de batardeaux amovibles à l'entrée du parking, l'installation de clapets anti-retour sur les réseaux d'évacuation ou le rehaussement des installations électriques en sous-sol. Ces travaux relèvent généralement de la majorité de l'article 25 de la loi de 1965, parfois de l'article 24 pour de simples travaux d'entretien. Dans les communes couvertes par un plan de prévention des risques d'inondation approuvé, le Fonds de prévention des risques naturels majeurs, dit Fonds Barnier, créé par la loi du 2 février 1995, peut financer jusqu'à 80 % du coût de certains travaux de réduction de la vulnérabilité pour les biens à usage d'habitation. Le dossier de demande se dépose généralement via la préfecture ou la DDT du département concerné.